Orange IM beweegt zich tussen eigenaar en exploitant

Orange IM zoekt nadrukkelijk de nauwere relatie met de exploitant. “Daarom werken we niet alleen meer met langjarige overeenkomsten met een vaste huur, maar ook met een combinatie van vaste huur en omzetgerelateerde huur, eventueel in combinatie met een voor de parkeerwereld kortere looptijd van de huurovereenkomst. Daardoor ontstaat een gezamenlijk belang om de parkeerfaciliteit zo optimaal mogelijk in te richten en om met elkaar mee te denken over risico’s en investeringen. Dat die aanpak werkt, krijgen we ook als feedback terug van de exploitanten.”

Geparkeerd kapitaal

Daarnaast wil Orange IM met vastgoedeigenaren – commerciële partijen, maar ook gemeenten – in gesprek over het geparkeerde kapitaal in garages. Het gesprek kan gaan over een ander type vastgoed of andere doelstellingen. Tegelijkertijd ziet Gerritsen dat deze eigenaren, vooral gemeenten, ook na verkoop vaak controle willen houden. “De oplossing is dan om in zee te gaan met een partij die zowel de wereld van de eigenaren als van de exploitanten snapt. Zo kunnen wij bijvoorbeeld aan de verkopende partij de mogelijkheid bieden om de garage van ons terug te huren.”

Ontwikkelingen als carsharing, deelfietsen, grote ov-projecten zoals de Noord-Zuidlijn en op langere termijn zelfrijdende auto’s, gaan invloed hebben op de vraag naar parkeervastgoed. "En wij begrijpen dat eigenaren van garages dit als mogelijke risico’s zien.” 

Risicoprofiel

Om de waarde van parkeervastgoed te bepalen, kijkt Orange IM behalve naar de gerealiseerde omzet vooral naar het risicoprofiel. “Wij kijken hoe duurzaam de omzet is. Hoe groot de kans is dat de omzet de komende jaren op dit niveau blijft. En wat de disruptive events zijn, de significante veranderingen die deze omzet beïnvloeden. Bijvoorbeeld het komen of gaan van een publiekstrekker of het aanpassen van de routing in een stad en genoemde mobiliteitsontwikkelingen.”

Een belangrijke factor is ook het straatparkeren. “Dat is nu een veelvoud van het parkeren in garages. Tegelijkertijd zien we dat veel gemeenten bezig zijn het autogebruik in de binnenstad te beperken omdat ze de kwaliteit van de leefomgeving willen verbeteren. En de overgebleven straatparkeerplaatsen worden in toenemende mate bezet door deelauto’s die veelal nog ‘gratis’ op straat mogen parkeren. Door deze ontwikkelingen verwachten we dat er meer druk ontstaat op de garages.” 

Mix van functies

Het brengt Jouke Schneider tot de conclusie dat het hoe dan ook interessant blijft om te beleggen in parkeervastgoed. “Je zult echter nog meer moeten gaan kijken naar locatiespecifieke eigenschappen.”

Daarbij streeft Orange IM zoveel mogelijk naar een goede mix van functies. “Wij kopen vrijwel uitsluitend multifunctionele garages die niet aan een specifieke functie hangen. Dus combinaties van wonen, winkelen, kantoor en leisure. Hoewel de tijd dat de inkomsten uit parkeergarages jaarlijks alleen maar omhoog gingen achter ons ligt, maakt een goede spreiding van functies de garages naar ons idee minder kwetsbaar voor schommelingen in inkomsten. De uitzondering die wij op multifunctionele garages maken zijn ziekenhuisparkeergarages, die lijken – ondanks de monofunctionaliteit – minder inkomstenschommelingen te hebben.”

Over Orange IM

Orange Investment Managers is drie jaar geleden opgericht. De oprichters – Jouke Schneider en Michiel Gerritsen – hebben meer dan vijftien jaar ervaring met parkeervastgoed en een trackrecord van 1 miljard euro aan parkeertransacties in Europa. Orange IM verzorgt voor haar klanten – institutionele beleggers, pensioenfondsen en verzekeraars – aankoop en beheer van garages in Europa met als doel deze garages te verhuren aan professionele exploitanten. Momenteel heeft Orange IM een portefeuille van 120 miljoen euro in beheer en de doelstelling is om dit in 2020 te laten groeien naar een half miljard euro. Orange IM is actief in Europa, maar heeft een sterke focus op Nederland. Momenteel beheert Orange IM zes garages, verdeeld over Nederland, Ierland, Denemarken en Engeland.

Nieuwe Marktpassage en Parkeergarage Gouda

In Gouda wilde de eigenaar zowel het winkelcentrum als de parkeergarage verkopen. Orange IM zorgde dat voor de koper de ideale structuur werd gevonden. Daarnaast werd de huurovereenkomst met de zittende exploitant voor beide partijen geoptimaliseerd. Door deze aanpak verliep de transactie soepel en ontstond een win-win situatie voor alle partijen.

HagaZiekenhuis Den Haag

In Den Haag zochten gemeente, ziekenhuis en ontwikkelaar een oplossing voor het ondergronds parkeren. De ontwikkelaar wilde 400 woningen en 840 parkeerplaatsen ontwikkelen. Orange IM financiert de parkeergarage en werkte samen met de investeerders in de woningen, het ziekenhuis en de ontwikkelaar een optimale structuur uit. In 24 maanden wordt een garage gerealiseerd voor patiënten, bezoekers en medewerkers van het ziekenhuis die klaar is voor de toekomst, inclusief voorzieningen voor elektrische auto’s.

Door Peter Bekkering. Dit artikel verscheen in PARKEER24 02/2018.