Gebiedsontwikkeling laat zich niet vangen in een Excelsheet

Hoewel parkeren en mobiliteit een wezenlijk onderdeel zijn van elke gebiedsontwikkeling, kan het zijn dat de adviseurs van Kwirkey pas bijna aan het eind van een project worden gevraagd om mee te denken. “In elk stadium van een project worden we aangehaakt, soms in de brainstormfase al, soms pas als een project al bijna gerealiseerd is en we moeten meedenken over de operationele vragen”, vertelt Marc Moonen. “Ideaal is natuurlijk om vanaf het begin betrokken te zijn, daar ligt onze kracht. Wij zijn er goed in om al bij de planvorming rekening te houden met het feit dat een project uiteindelijk operationeel moet worden. En ja, dat klinkt vanzelfsprekend, maar je wil niet weten hoe vaak een plan er conceptueel en op papier goed uitziet, maar dat het in de praktijk niet werkt. Dat er geen koper komt voor een parkeergarage omdat de helft van het aantal plekken al is verkocht aan bewoners. Of dat in het plan wordt voorzien in 80 deelauto’s. Past prima in de gemeentelijke regels, maar er is geen aanbieder die er zo veel gaat neerzetten.” 

Integrale blik 

Bart Schinkel herkent dit. “Cijfermatig kan het vaak heel goed, maar we zien vaak geen vertaling naar de praktijk. Dat resulteert in een verdeelprobleem op het gebied van parkeren, met als gevolg dat een faciliteit óf te klein, óf te groot blijkt.” Er wordt volgens Moonen ook vaak te makkelijk gedacht over de uitvoerbaarheid van plannen. “Er worden plannen gemaakt voor hubs met ruimte voor parkeren, deelmobiliteit, horeca en laden. Er is geen partij die al die elementen in z’n eentje exploiteert. Je hebt dus meerdere partners nodig, maar dat zijn allemaal verschillende disciplines. Als één of twee van de partners niet aanhaken, heb je kans dat het hele project niet goed van de grond komt.” 

De oplossing zit ‘m in een integrale blik, stelt Moonen. “Bij gebiedsontwikkeling moet het totale plaatje kloppen. Denk dus na over de haalbaarheid van je plan. Het is niet waarschijnlijk dat bewoners met een kleine portemonnee veel gebruik zullen maken van deelmobiliteit. Of dat mensen die in nachtdienst werken met het OV naar hun werk zullen gaan. Wij betrekken alle elementen aan de voorkant bij de planvorming. Dat gaat verder dan alleen mobiliteit. We adviseren ook over het ruimtelijk aspect, bijvoorbeeld waar een fietsenstalling precies gepositioneerd moet worden. We zitten daarom het liefst aan tafel in het projectteam.” 

Samenhang tussen plan, papier en praktijk

Het succes van een parkeerproject zit in alle fases: bij het doordachte plan, de vertaling naar concrete oplossingen op papier en de uitvoering in de praktijk. Schinkel: “En het echte succes zit natuurlijk in de samenhang tussen plan, papier en praktijk. Als het op een van die drie aspecten misgaat, is het eindresultaat altijd minder dan het zou kunnen zijn.”  

Klinkt logisch, maar we zitten in een mobiliteitstransitie en dan is het misschien niet zo gemakkelijk te voorspellen hoe mobiliteitsgedrag zich gaat ontwikkelen. Flexibiliteit in je plannen is het antwoord, vertelt Schinkel. “Wij kijken ook in een glazen bol, inderdaad.” Heel veel is echter wel te voorspellen, vindt hij. “Een stel van achter in de twintig dat net gaat samenwonen is vanuit hun studententijd misschien gewend om nog veel op de fiets te doen. Maar als ze een paar jaar later een kind krijgen, is het toch wel heel handig om een auto te hebben, of zelfs twee. Nog weer iets later kan een bakfiets uitkomst bieden, terwijl nog weer later ruimte nodig is voor de kinderfietsen. Je kunt flexibel inspelen op die veranderende vraag naar mobiliteit. Zorg bijvoorbeeld in een parkeergarage voor voldoende hoogte, zodat je op termijn ruimte hebt voor een dubbellaags fietsparkeersysteem. Dit is zijn voorbeelden van elementen die we een opdrachtgever meegeven die niet in een excelsheet staan.” 

De praktijk: Zwolle 

In Zwolle worden voor het stationsgebied omvangrijke plannen gemaakt voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Ontwikkelaar AM staat aan de lat voor het realiseren van honderden woningen, kantoren en horeca. Moonen: “Het project zit nog in de planfase. Met AM hebben we gewerkt aan de visievorming voor het gebied. Aan de voorkant denken we na over wie er in dit gebied gaat parkeren. Een groot deel van het parkeren zal aan de randen van het gebied worden geplaatst, fietsen krijgen juist een plek in de bouwblokken. In het kader van alle elementen betrekken denken we ook na over het logistieke vraagstuk. Moeten bewoners straks hun pakketjes ook allemaal ophalen bij de hub aan de rand van het gebied, of creëren we dichterbij laad- en losplekken?” 

Een ontwikkeling zoals die in Zwolle krijgt pas over een aantal jaar z’n beslag. Met corona hebben we kunnen zien hoe onzeker de toekomst kan zijn. “Je moet daarom ruimteclaims maken”, stelt Moonen. “Zorg dat de fietsenstalling in een gebouw groot genoeg is om ook aan aantal auto’s te kunnen parkeren, of is om te bouwen tot werkplekken.” 

Deze manier van denken is niet geheel nieuw, al vaker werden garages ontwikkeld met de mogelijkheid tot uitbreiding op een later moment, weet Schinkel. In de praktijk gebeurt het momenteel echter niet vaak dat een parkeergarage wordt ‘opgetopt’. “Tijdens de bouw mag je zo’n garage, die normaal dus al vol staat, niet gebruiken. Dat levert een enorm gat in je exploitatie op plus overlast voor de parkeerders én de omwonenden.  

Maarten Stam, AM Gebiedsontwikkeling: “Samen met Kwirkey hebben wij een innovatief en vooruitstrevend mobiliteitsconcept voor de Spoorzone uitgewerkt conform de filosofie van STOMP. Kwirkey heeft ons prima geholpen bij de uitwerking van de hubs, met name v.w.b. de dimensionering, fasering en exploitatie. Met deze aanpak gaan we samen met NS Vastgoed en de gemeente werken aan een toekomstgerichte mobiliteitsoplossing voor de gehele Spoorzone.” 

De praktijk: Amsterdam, NDSM-werf 

In Amsterdam-Noord wordt al jaren gewerkt aan de ontwikkeling van de voormalige NDSM-werf. “Met Kwirkey zijn we al sinds 2011 bij dit project betrokken”, vertelt Schinkel. “Samen met de ontwikkelaar en beleggers zijn we om tafel gegaan om te bespreken hoe we het parkeren zouden verdelen, op een manier die de leefbaarheid ten goede zou komen én financieel aantrekkelijk was.” Gekozen werd voor een variant waarbij bewoners inpandig kunnen parkeren en bezoekers van het gebied in een openbare parkeergarage terecht kunnen. Parkeren op maaiveld wordt tot een minimum beperkt. Afgelopen december werd de openbare garage Binnendok geopend, vereiste was om op dat moment nog maar 75 plekken op straatniveau te hanteren, zodat er een aantrekkelijke business case voor de exploitant ontstond. Schinkel: “Bij elk deelgebied dat werd ontwikkeld hebben we de eerste visie erbij gepakt. Ook in de praktijk denken we mee, bijvoorbeeld bij de wayfinding en de belijning in de openbare garage en de laadmogelijkheden. En het werkt. Doordat je bijna alleen maar in de parkeergarage terecht kunt als bezoeker is er geen zoekverkeer in de wijk en is het makkelijker communiceren.” 

Pieter Raven, G&S&:  

“Op de NDSM werf ontwikkelen we een volledig nieuwe stadswijk waarbij het parkeren opgelost wordt in de gebouwen en in een gemeenschappelijke openbare parkeergarage. Vanaf de eerste ontwikkelingen op de NDSM werf is Kwirkey betrokken als allround adviseur op het gebied van parkeren. Ze hebben ons geadviseerd bij het optimaliseren van de parkeervoorzieningen in de ontwerpfase tot en met de opleverrapporten en zelfs kennis ingebracht bij de verkoop van de openbare parkeergarage aan een belegger. Met name het allround advies maakt Kwirkey een goede adviseur en sparringpartner op het gebied van parkeren.” 

De praktijk: Wormerveer 

Het terrein van de voormalige Meneba-fabrieken in Wormerveer wordt getransformeerd tot een gemêleerde nieuwe wijk. Kwirkey werd relatief laat ingeschakeld om mee te praten over het parkeervraagstuk. Schinkel: “De diverse posities voor het parkeren waren al bepaald. Wij zagen op papier een soort waterhoofd ontstaan: de parkeerbalans als totaal was op orde. Maar met meerdere parkeerlocaties binnen een gebiedsontwikkeling, betekent met name ook dat goed gekeken moet worden naar de logica voor de verschillende gebruikersgroepen. Daarnaast zal het dubbelgebruik zich bij meerdere parkeergelegenheden anders manifesteren. Het totaal paste wel, maar bij verdeling van de gebruikersgroepen bleek dat een van de garages te klein was. 

Door dit inzicht heeft de ontwikkelaar tijdig nog een verschuiving van de doelgroepen binnen het plan kunnen maken met als gevolg zowel een passend maar in de toekomst ook een logische verdeling van de gebruikers zal ontstaan. Dat is het verschil van inzicht op de uiteindelijke situatie in de praktijk.” Moonen vult aan: “Een plan moet gedragen worden door de bewoners en werknemers in het gebied. Daarvoor is een grote mate van logica vereist.” 

“Dat geldt bijvoorbeeld ook voor een inpandige fietsenstalling”, illustreert Schinkel. “Dat kan op papier prima werken, maar als jij met je (bak)fiets met boodschappen en/of een kind een steile ramp met een fietsgoot moet gebruiken dan zet je de fiets al gauw buiten op straat. Je moet echt het idee krijgen dat die fietsenstalling voor jou is gebouwd, anders werkt het niet.” 

Marleen van den Broek, Van Wijnen Projectontwikkeling Noord & Oost:  

“Kwirkey heeft ons geadviseerd over de parkeerbalans en parkeeroplossingen voor het Zaankwartier, een gebiedsontwikkeling in Wormerveer waar ca. 750 woningen en voorzieningen worden gerealiseerd. Kwirkey weet hierbij de theorie van de parkeernormen te vertalen naar praktische oplossingen. Daarnaast heeft Kwirkey ook veel ervaring met bijvoorbeeld mobiliteitsconcepten en het functioneren van parkeergarages. Bij Kwirkey gaan praktijk en theorie hand in hand.“